Rady a Jednotlivé Postupy

Predávajúci

Predaj nehnuteľnosti predstavuje veľmi zložitý a časovo náročný proces. Skladá sa z mnohých krokov a právnych operácií, ktorých zanedbanie by mohlo viesť k fatálnym následkom. Spolupráca s profesionálnym maklérom jednoznačne odbremení predávajúceho od potreby znalostí celého procesu a právnych predpisov, skráti potrebný čas, dosiahne najvyššiu predajnú cenu a odbremení Vás od množstva úradných bolehlavov.

Krok č. 1: Výber skúseného a schopného realitného makléra Prieskumy i skúsenosti ukazujú, že prítomnosť realitného makléra v celom procese predaja prináša skrátenie času a vyššiu predajnú cenu, ako keď sa majiteľ nehnuteľnosti rozhodne predávať nehnuteľnosť sám na vlastnú päsť. 

Krok č. 2: Realitný maklér si osobne prezrie nehnuteľnosť
Obhliadka nehnuteľnosti je základom celého predajného procesu. Pri stanovení predajnej ceny vstupujú do vzorca rôzne premenné, a to nie len nehnuteľnosť ako taká (veľkosť, orientácia, poloha,…), ale aj okolie (dopravná obslužnosť, občianska vybavenosť,…) a aktuálna ponuka konkurenčných nehnuteľností na trhu v danej lokalite.

Krok č. 3: Pripravíme nehnuteľnosť na predaj
Skôr než sa status nehnuteľností zmení na „Na predaj“ je veľmi dôležité zvýšiť jej atraktivitu a estetickú hodnotu. Váš maklér Vám môže dať rôzne nápady, tipy a odporúčania čo zmeniť a čo vylepšiť. Niekedy je na spoločnom zvážení, čí nie je vhodné využiť home staging. Je to jednoduchá, ale za to profesionálna estetická úprava interiéru, s pomocou bytového dizajnéra, s cieľom vyzdvihnúť prednosti nehnuteľnosti.

Krok č. 4: Dôjde k uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy medzi Vami a maklérom
 Je nutné, aby ste sa starostlivo oboznámili s podmienkami zmluvy. Sprostredkovateľská zmluva sa uzatvára s realitnou kanceláriou v zastúpení realitného makléra. Zmluva obsahuje dohodnuté podmienky a oprávňuje makléra ponúkať Vašu nehnuteľnosť i komunikovať s prípadnými záujemcami.

Krok č. 5: Vytvorenie prezentácie nehnuteľnosti pre reklamné a prezentačné účely
Správna prezentácia Vašej nehnuteľnosti je viac než nevyhnutná. Zabezpečí sa potrebná dokumentácia, fotografie, 3D pohľady, video, pôdorysy, mapy, aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, územné rozhodnutia, stavebné povolenia, záložné práva, atď.

Krok č. 6: Pridanie Vašej nehnuteľnosti na web stránku  Reality Kolesár a webové portály
Po podpise sprostredkovateľskej zmluvy je Vaša nehnuteľnosť umiestnená do nášho systému Reality Kolesár a následne je presunutá na rôzne realitné servery ako napríklad www.zoznamrealit.sk a iné. Po tom ako je umiestnená do systému, dostávajú všetci realitná makléri informáciu o jej za indexovaní a nasleduje párovanie existujúcich dopytov a ponúk.

Krok č. 7: Správne reklamné kanály
Zvoliť správne reklamné kanály je viac než dôležité. Print, offline inzercia, Google, Facebook, YouTube, Instagram správny marketingový mix je v tomto prípade základom.

Krok č. 8: Prehliadky a deň otvorených dverí
Prehliadky sú riadené a jej kroky sú presne stanovené. Je v najlepšom záujme makléra ukázať nehnuteľnosť v dokonalom svetle. Maklér tieto prehliadky absolvuje miesto Vás a tým šetrí aj Váš čas.

Krok č. 9: Rezervačná zmluva/Dohoda o zložení blokovacieho depozitu
Ak sa záujemca o nehnuteľnosť rozhodne kúpiť Vašu nehnuteľnosť, realitná kancelária s ním uzavrie rezervačnú zmluvu, t.j. dohodu o založení blokovacieho depozitu. Na základe tejto zmluvy kupujúci zloží rezervačný poplatok, t.j. blokovací depozit. Nehnuteľnosť je tak rezervovaná pre kupujúceho. Zmluvné strany majú následne dostatok času na prípravu zmlúv a vybavenie financovania nehnuteľnosti.

Krok č. 10: Kúpno-predajná zmluva, Zmluva o prevode bytovej jednotky a Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve
Jedná sa o zmluvu, na základe ktorej dochádza k prevodu vlastníckych práv z predávajúceho na kupujúceho. Vlastnícke práva sú zavŕšené zápisom do Katastra nehnuteľností. V prípade prevodu družstevného podielu dochádza k zavŕšeniu v momente doručenia Dohody o prevode orgánu bytového družstva.

Krok č. 11: Presun finančných prostriedkov
Po podpise všetkých zmlúv, všetkými zmluvnými stranami, zaistíme ich podanie na Katastrálny úrad, resp. ich predloženie družstvu, a po tomto úkone nasleduje prevod finančných prostriedkov. Krok č. 12: Odovzdanie nehnuteľnosti Dochádza k odovzdaniu nehnuteľnosti, prikladá sa preberací protokol alebo fotodokumentácia stavov, poprípade sa zabezpečí prepis energií.

Kupujúci

Kúpa nehnuteľnosti predstavuje veľmi zložitý a časovo náročný proces. Skladá sa z mnohých krokov a právnych operácií, ktorých zanedbanie by mohlo viesť k fatálnym následkom. Spolupráca s profesionálnym maklérom jednoznačne odbremení kupujúceho od potreby znalostí celého procesu a právnych predpisov, skráti potrebný čas a odbremení Vás od množstva úradných bolehlavov.

Krok č. 1: Výber skúseného a schopného realitného makléra
Skúsený realitný maklér Vám dokáže pri kúpe skutočne poradiť. Pozná trh, vie zhodnotiť kvalitu nehnuteľností a porovnať trhovú cenu s predajnou. Vie poukázať na výhody aj nevýhody jednotlivých nehnuteľností. Prevedie Vás celým procesom, za pomoci právnikov prekontroluje všetky zmluvy, dohliadne na správnosť všetkých dokumentov, zabezpečí obhliadky nehnuteľností a postará sa o právnu čistotu celého aktu nákupu a predaja.

Krok č. 2: Výber nehnuteľnosti
Určia sa jednotlivé parametre nehnuteľnosti, ktoré odzrkadľujú Vaše požiadavky ako veľkosť, lokalita, dispozícia, cena atď. Váš osobný maklér podnikne všetky potrebné kroky pre splnenie Vašich požiadaviek. V systéme sa párujú jednotlivé aktuálne ponuky a dopyty. Maklér získa potrebné informácie potenciálnych nehnuteľností a zabezpečí osobné prehliadky nehnuteľností. Dokáže zhodnotiť stav jednotlivých nehnuteľností a porovnať ich predajné a trhové ceny.

Krok č. 3: Vyhovujúca nehnuteľnosť a Dohoda
Ak sa nájde správna nehnuteľnosť a obe strany sa dohodnú na cene, je zvykom uzavrieť ústnu dohodu, či už s maklérom alebo predávajúcim. Tá upravuje jednotlivé podmienky, termíny a záväznosť. Medzitým sa pripravuje sa rezervačná zmluva na podpis.

Krok č. 4: Rezervačná zmluva/Dohoda o zložení blokovacieho depozitu
Pristupuje sa k podpisu Rezervačnej zmluvy medzi Vami a sprostredkovateľom, v tomto prípade realitnou kanceláriou  Reality Kolesár. Táto zmluva Vám zabezpečuje rezerváciu nehnuteľnosti do podpisu kúpno-predajnej zmluvy (platnosť Rezervačnej zmluvy je podmienená úhradou rezervačného poplatku).

Krok č. 5: Zaplatenie blokovacieho depozitu/rezervačného poplatku
Zaplatením blokovacieho depozitu preukazujete Váš vážny záujem o nehnuteľnosť (tento depozit je súčasťou kúpnej ceny). Po jej zaplatení je nehnuteľnosť rezervovaná výhradne pre Vás a nie je ju možné už ďalej ponúkať na predaj. Ak chcete financovať kúpu nehnuteľnosti hypotekárnym úverom, dobrý realitný maklér Vám dokáže aj s týmto poradiť.

Krok č. 6: V istých prípadoch zmluva o budúcej kúpnej zmluve
Táto zmluva sa uzatvára len v tých prípadoch, kedy existujú opodstatnené dôvody, kvôli ktorým nie je možné v danom momente uzavrieť kúpnu zmluvu. Je to napríklad vtedy, ak si kupujúci vybavuje hypotekárny úver. Táto zmluva zaväzuje obe strany – ako kupujúceho tak aj predávajúceho – uzavrieť následne Kúpnu zmluvu.

Krok č. 7: Financovanie nehnuteľnosti hypotekárnym úverom
Ak kúpu nehnuteľnosti financujete pomocou hypotekárneho úveru, príp. bankovým úverom, Vaša banka požaduje zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť, samozrejme vo svoj prospech. Obvykle ho zriaďuje majiteľ nehnuteľnosti a vzniká zápisom do Katastra nehnuteľností.

Krok č. 8: Kúpno-predajná zmluva, Zmluva o prevode bytovej jednotky a Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve
Jedná sa o zmluvu, na základe ktorej dochádza k prevodu vlastníckych práv z predávajúceho na kupujúceho. Vlastnícke práva sú zavŕšené zápisom do Katastra nehnuteľností. V prípade prevodu družstevného podielu dochádza k zavŕšeniu v momente doručenia Dohody o prevode orgánu bytového družstva.

Krok č. 9: Návrh na vklad do Katastra nehnuteľností
Ak sa jedná o predaj/kúpu nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve, dochádza k zmene vlastníckych práv na základe zmeny na Liste vlastníctva. Po podpise všetkých zmlúv sa podáva Návrh na vklad do Katastra nehnuteľností. Zmena v liste vlastníctva sa netýka družstevných bytov, kde sa prevod majetkových práv ošetruje Dohodou o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve a jej doručenie príslušnému orgánu bytového družstva.

Krok č. 10 Odovzdanie, resp. prevzatie nehnuteľnosti
Dochádza k prevzatiu nehnuteľnosti, prikladá sa preberací protokol alebo fotodokumentácia, poprípade sa zabezpečí prepis energií a iné doplnkové služby, ako maľovanie, sťahovanie, upratovanie, či poistenie nehnuteľnosti.

Krok č. 11: Prenájom nehnuteľnosti
Ak ste nehnuteľnosť kupovali ako investičnú príležitosť, radi Vám pomôžeme s jej prenájmom.

Prenajímateľ

Krok č. 1: Výber skúseného a schopného realitného makléra
Prieskumy i skúsenosti ukazujú, že prítomnosť realitného makléra v celom procese prenájmu prináša skrátenie času a vyššiu pridanú hodnotu z prenájmu, ako keď sa majiteľ nehnuteľnosti rozhodne prenajať nehnuteľnosť sám na vlastnú päsť.

Krok č. 2: Realitný maklér si osobne prezrie nehnuteľnosť
Obhliadka nehnuteľnosti je základom celého procesu. Pri stanovení reálnej výšky nájmu vstupujú do vzorca rôzne premenné, a to nie len nehnuteľnosť ako taká (veľkosť, orientácia, poloha,…), ale aj okolie (dopravná obslužnosť, občianska vybavenosť,…) a aktuálna ponuka konkurenčných nehnuteľností na trhu v danej lokalite.

Krok č. 3: Pripravíme nehnuteľnosť na prenájom
Skôr než sa status nehnuteľností zmení na „Na prenájom“ je veľmi dôležité zvýšiť jej atraktivitu a estetickú hodnotu. Váš maklér Vám môže dať rôzne nápady, tipy a odporúčania čo zmeniť a čo vylepšiť. Niekedy je na spoločnom zvážení, či nie je vhodné využiť home staging. Je to jednoduchá, ale za to profesionálna estetická úprava interiéru, s pomocou bytového dizajnéra, s cieľom vyzdvihnúť prednosti nehnuteľnosti.

Krok č. 4: Dôjde k uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy medzi Vami a maklérom
Je nutné, aby ste sa starostlivo oboznámili s podmienkami zmluvy. Sprostredkovateľská zmluva sa uzatvára s realitnou kanceláriou v zastúpení realitného makléra. Zmluva obsahuje dohodnuté podmienky a oprávňuje makléra ponúkať Vašu nehnuteľnosť a komunikovať s prípadnými záujemcami.

Krok č. 5: Vytvorenie prezentácie nehnuteľnosti pre reklamné a prezentačné účely
Správna prezentáciu Vašej nehnuteľnosti je viac než nevyhnutná. Zabezpečí sa potrebná dokumentácia, fotografie, pôdorysy, mapy, aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, územné rozhodnutia, stavebné povolenia, záložné práva atď.

Krok č. 6: Pridanie Vašej nehnuteľnosti na web stránku  Reality Kolesár a webové portály
Po podpise sprostredkovateľskej zmluvy je Vaša nehnuteľnosť umiestnená do nášho systému Reality Kolesár a následne je presunutá na rôzne realitné servery. Po tom, ako je umiestnená do systému, dostávajú všetci realitná makléri informáciu o jej za indexovaní a nasleduje párovanie existujúcich dopytov a ponúk.

Krok č. 7: Správne reklamné kanály
Zvoliť správne reklamné kanály je viac než dôležité. Print, offline inzercia, Google, Facebook, Instagram a YouTube, správny marketingový mix je v tomto prípade základom.

Krok č. 8: Prehliadky a deň otvorených dverí Prehliadky sú riadené a jej kroky sú presne stanovené.
Je v najlepšom záujme makléra ukázať nehnuteľnosť v dokonalom svetle. Maklér tieto prehliadky absolvuje miesto Vás a tým šetrí aj Váš čas.

Krok č. 9: Nájomná zmluva
Ak sa záujemca o nehnuteľnosť rozhodne prenajať si ju, Váš osobný maklér pripraví nájomnú zmluvu, ktorá zabezpečí právnu čistotu a ošetrí všetky podmienky tohto zmluvného vzťahu.

Krok č. 10: Odovzdanie nehnuteľnosti
Pri odovzdaní nehnuteľnosti je veľmi dôležité mať pripravený preberací protokol k podpisu. V protokole je uvedený stav nehnuteľnosti, prípadné nedostatky, vybavenie a príslušenstvo, ale i aktuálne stavy meračov energií (studená a teplá voda, elektrina, plyn). Pre zamedzenie možných budúcich konfliktov je veľmi dôležité, aby tento preberací protokol nebol len formálnym papierom, ale aby obsahoval všetky dôležité položky a hlavne odzrkadľoval ich skutočný stav.

Nájomca

Krok č. 1: Výber skúseného a schopného realitného makléra
Skúsený realitný maklér Vám dokáže skutočne poradiť. Pozná trh, vie zhodnotiť kvalitu nehnuteľností a porovnať požadované ceny nájmov s tými trhovými. Vie poukázať na výhody aj nevýhody nehnuteľnosti. Prevedie Vás celým procesom, za pomoci právnikov prekontroluje všetky zmluvy, dohliadne na správnosť všetkých dokumentov, zabezpečí obhliadky nehnuteľností a postará sa o právnu čistotu celého aktu.

Krok č. 2: Výber nehnuteľnosti
Určia sa jednotlivé parametre nehnuteľnosti, ktoré odzrkadľujú Vaše požiadavky, ako veľkosť, lokalita, dispozícia, cena atď. Váš osobný maklér podnikne všetky potrebné kroky pre splnenie Vašich požiadaviek. V systéme sa párujú jednotlivé aktuálne ponuky a dopyty.

Krok č. 3: Vyhovujúca nehnuteľnosť a prehliadky
Maklér získa potrebné informácie potenciálnych nehnuteľností, ako o nich samotných tak aj o okolí a zabezpečí osobné prehliadky nehnuteľnosti. Porovná ich ceny s cenami iných konkurenčných nehnuteľností.

Krok č. 4: Dohodnuté podmienky
V dohode s prenajímateľom sú obsiahnuté podmienky prenájmu – cena mesačného nájomného, doba trvania, kaucia, platby, prípadne nejaké obmedzenia v spojitosti s prenájmom, vyúčtovanie a iné. Štandardom je uzatvárať zmluvu prenájmu na dobu určitú, a to 1 rok s možnosťou predĺženia.

Krok č. 5: Nájomná zmluva
Ak sa rozhodnete prenajať si nehnuteľnosť, Váš osobný maklér buď pripraví nájomnú zmluvu, ktorá zabezpečí právnu čistotu a ošetrí všetky podmienky tohto zmluvného vzťahu alebo prekontroluje zmluvu predloženú druhou stranou tak, aby bolo všetko správne a zabezpečené.

Krok č. 6: Odovzdanie/Prevzatie nehnuteľnosti
Pri preberaní nehnuteľnosti je veľmi dôležité mať pripravený preberací protokol k podpisu. V protokole je uvedený stav nehnuteľnosti, prípadné nedostatky, vybavenie a príslušenstvo, ale i aktuálne stavy meračov energií (studená a teplá voda, elektrina, plyn). Pre zamedzenie možných budúcich konfliktov je veľmi dôležité, aby tento preberací protokol nebol len formálnym papierom, ale aby obsahoval všetky dôležité položky a hlavne odzrkadľoval ich skutočný stav.

Krok č. 7: Vyúčtovanie
Obvykle raz do roka sú zúčtované predpisy záloh za služby (voda, teplo,…) podľa reálnej spotreby. Vám, ako nájomcovi, by mali byť tieto preplatky vrátené alebo nedoplatky doúčtované.

Krok č. 8: Obnovenie nájomnej zmluvy
Štandardom je uzatvárať nájomné zmluvy na dobru určitú, zvyčajne 1 rok. Po uplynutí tejto doby je možné nájomnú zmluvu predĺžiť na ďalšie obdobie po dohode oboch strán.